KIS: d ziałka rolna poniżej 1 ha nie kwalifikuje się do zwolnienia z PCC KIS stwierdziła, że przedstawione stanowisko przez wnioskodawcę jest błędne. Organ podatkowy uznał, że notariusz pobierając podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie działki rolnej działał zgodnie z obowiązującymi przepisami, a wnioskodawca nie Z jej nowego brzmienia wynika, że do ogólnej powierzchni działki rolnej można zaliczyć powierzchnie poniżej 0,1 hektara, jeżeli przylegają do działki rolnej i tworzą zwarty obszar gruntów. W związku z tym rolnicy składający wnioski o dopłaty bezpośrednie w 2008 roku mogą otrzymać jednolitą płatność obszarową do Zgodnie z powyższym przepisem wyłączono spod obostrzeń ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara, co w konsekwencji umożliwia co do zasady zbycie nieruchomości rolnej bez konieczności uzyskania zgody Dyrektor Generalnego KOWR”. Zobacz również: Sprzedaż działki rolnej Po ostatniej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego obrót nieruchomościami rolnymi poniżej 1 ha jedynie pozornie został pozbawiony ograniczeń. Grunt rolny o takiej powierzchni swobodnie nabyć może każdy, należy jednak liczyć się z możliwością skorzystania przez KOWR z prawa pierwokupu w przypadku umowy sprzedaży oraz prawa nabycia, dotyczącego innych niż sprzedaż Możliwość zakupu ziemi rolnej powyżej 1 ha przez nierolnika. Chciałbym zakupić działkę rolną o powierzchni 1,6 ha, ale nie jestem rolnikiem. Rozważam różne warianty, np. spisanie umowy dzierżawy na 5 lat z prawem pierwokupu, ponadto właściciel bierze pod uwagę ewentualny podział tej nieruchomości na mniejsze działki. Nie wiem, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zezwala na kupno działki rolnej nie będąc rolnikiem, ale powierzchnia gruntów rolnych nie może przekraczać 1 ha. Nie oznacza to jednak, że KOWR (Polski Kurator Ochrony Roślin) nie ma w tym wypadku prawa pierwokupu. W praktyce zawierasz najpierw warunkową umowę sprzedaży u notariusza. Co to jest gospodarstwo rolne Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nie posiadającej osobowości prawnej. Stosownie do treści art. 2a ust. 4 pkt 1) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405,1496,1637) nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Dyrektora Krajowego Ośrodka, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej wydanej na wniosek zbywcy, pod warunkiem spełnienia zapisów Zakup działki poniżej 1 hektara. Takie działki mogą kupić wyłącznie rolnicy indywidualni. Ustawa jednak przewiduje odstępstwa od przepisów. Działkę o powierzchni pomiędzy 0,3 do 1 ha może kupić osoba, która nie jest rolnikiem. Jednak warunkiem jest to, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu. Zgodnie z prawem do 2019 roku jedynie rolnicy mogli głównie dokonać zakupu działki rolnej. Wraz ze zmianą przepisów, aktualnie grunty orne, które są mniejsze niż jeden hektar, mogą być kupione przez każdego bez dodatkowych obostrzeń. Chcąc jednak kupić większą działkę, niezbędna jest zgoda Krajowego Ośrodka Wsparcia aueYQV. Urocza lokalizacja, brak wielkomiejskiego hałasu i kusząca cena - to niewątpliwe zalety działek rolnych, które przykuwają uwagę niejednego nabywcy gruntu pod wymarzony dom. Jak kupić działkę rolną, czy każdy może to zrobić, jakie warunki trzeba spełnić, aby się na niej pobudować dowiecie się z naszego rolna czyli nieruchomość rolna - definicjaZgodnie z art. 461 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rolną według prawa może więc zakupić przede wszystkim rolnik indywidualny. W innych przypadkach zakup nieruchomości możliwy jest jedynie po uzyskaniu w drodze decyzji administracyjnej zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Są od tego jednak pewne odstępstwa, a tym co nas najbardziej interesuje w związku z zakupem działki pod budowę domu jest możliwość zakupu działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem bez potrzeby uzyskiwania zgody wówczas, gdy nieruchomość ma poniżej 1 rolna z warunkami zabudowyRozwiązanie samego problemu zakupu działki rolnej to nie wszystko. Przed jej nabyciem powinniśmy udać się do miejscowego urzędu gminy, aby sprawdzić czy na wytypowanej przez nas działce w ogóle istnieje możliwość zabudowy. Najlepiej, gdy w gminie uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niestety, jeszcze wiele gmin w Polsce go nie posiada, lub nie jest nim objęty cały teren gminy. Wówczas trzeba będzie wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Warto to zrobić jeszcze przed zakupem danej nieruchomości, tym bardziej, że wnioskującym nie musi być właściciel gruntu. W rozpatrywaniu wniosku branych jest pod uwagę wiele aspektów, dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie działki, czy tzw. dobre sąsiedztwo (chodzi o kontynuację rodzaju i funkcji budynków).Działka rolna na budowlanąCo zrobić, jeżeli działka, którą chcemy i możemy zakupić jest objęta Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i widnieje w nim jako grunt rolny? W tym wypadku możliwe jest odrolnienie i wyłączenie z produkcji rolnej. Bardzo często nabywcy rezygnują z zakupu działki gdy trzeba ją odrolnić ponieważ jest to długotrwały proces, który niesie za sobą wiele opłat. Dodatkowo, nigdy nie jesteśmy pewni, jaka będzie ostateczna decyzja organu prowadzącego. Jak przebiega proces odrealniania i wyłączenia z produkcji rolnej?W pierwszym etapie odralniamy działkę. Proces zaczynamy od złożenia stosownego wniosku do urzędu gminy, na terenie którego znajduje się wybrany grunt. Tu bardzo ważna jest klasa użytku rolnego. Tereny najwyższych klas (I-III) są szczególnie chronione i decyzję o ich odrolnieniu może podjąć jedynie minister właściwy ds. rozwoju wsi. W takiej sytuacji stroną ubiegającą się o odrolnienie na prośbę właściciela działki będzie gmina i to urzędnicy gminni będą załatwiać wszelkie formalności. Gdy klasa użytku rolnego będzie niższa, sprawa pozostaje do rozpatrzenia w gminie. We wniosku, który składamy do urzędu gminy musimy uzasadnić, dlaczego teren, który nas interesuje powinien być przekształcony. Wyjątkiem są w tym przypadku działki rolne znajdujące się w granicach administracyjnych miast, które są odrolnione z mocy prawa. Jednak i w tym wypadku warto zapoznać się z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy nie obowiązuje on dla wybranych gruntów trzeba będzie wystąpić o decyzję o warunkach etapem, który trzeba przejść, niezależnie już od tego, czy działka znajduje się w obrębie miasta czy nie, jest wyłączenie jej z produkcji rolniczej. Wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej to rozpoczęcie innego niż rolnicze lub leśne użytkowanie gruntów. Wyłączenie gruntu rolnego z produkcji często jest jednym z koniecznych warunków uzyskania pozwolenia na budowę. Tu znów najważniejsza jest klasa gruntu, na którym planowana jest inwestycja o charakterze nierolniczym. To ona przesądza o tym, czy trzeba uzyskać decyzję, która zezwoli na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej. Decyzji o wyłączeniu z produkcji nie wymagają użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI, jednak i od tego są wyjątki, dlatego warto wcześniej zapoznać się ze stosownymi przepisami. Wniosek może złożyć właściciel gruntu, ale również posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty i dzierżawca. Samo złożenie wniosku nic nie kosztuje, opłaty mogą dotyczyć uzyskania wymaganych do niego załączników. Jednak już po wydaniu decyzji i wyłączeniu naszego gruntu z produkcji rolniczej będziemy zmuszeni uiścić jednorazową należność, a następnie opłaty roczne przez 10 lat od momentu wydania rolna - cenaNa ceny gruntów rolnych ma wpływ wiele czynników, jednak koszta głównie są uzależnione od klasy ziemi i położenia. Dokładne i aktualne zestawienie średnich cen gruntów rolnych możemy znaleźć na stronach GUS. Korzystają z nich banki w celu udzielania kredytów. I tak najnowsze dane, które obowiązują od 25 lipca 2021 r. pokazują, że najdroższe działki zakupimy w województwie wielkopolskim, bo średnio od 83 351 do 64 423 zł za hektar w zależności od klasy ziemi. Najtańsze, w województwie zachodniopomorskim: od 20 600 do 36 700 zł za można budować na działce rolnej?Wiemy już, że nie będąc rolnikiem, wybudowanie domu na działce rolnej niesie za sobą wiele formalności, oczekiwania na decyzje, opłat. Istnieje jednak jeden rodzaj zabudowy, która jest możliwa do wykonania bez powyższych pozwoleń. Jest to domek letniskowy. Jeżeli miejscowe przepisy na to pozwalają, na działce rolnej można postawić domek letniskowy na zgłoszenie. Obiekt musi jednak spełniać określone kryteria, czyli mieć nie więcej niż 35 m kw. powierzchni, być parterowy i wolnostojący. Bez zgłoszenia można na działce rolnej postawić natomiast nieposiadające fundamentów: wiaty, altany, garaże itp. Wszelkiego rodzaju obiekty wychodzące ponad te kryteria muszą mieć odpowiednie zgody i pozwolenie na będące rolnikami mogą budować na swoich działkach rolnych domy i budynki gospodarcze, tzw. siedliska. Nie muszą spełniać tak wielu formalności, jak osoby niebędące rolnikami, ale swoje budynki muszą budować zgodnie z założeniami miejscowych sprawdzić czy działka jest rolna czy budowlana?Zawsze przed zakupem działki powinniśmy sprawdzić, jakie ma ona przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu udajemy się do urzędu gminy lub miasta, w którym znajduje się wybrana przez działka. Tam otrzymamy wszelkiego rodzaju informacje potrzebne do planowania działań związanych z jej zakupem. Nie bójmy się tego robić, ponieważ wedle obowiązujących przepisów prawa każdy ma prawo wglądu do studium lub planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. Co więcej, z zapytaniem o przeznaczenie działki może się zwrócić każdy, niezależnie od posiadanego tytułu prawnego do rolna pod zabudowę siedliskową - zakupWybierając działkę rolną pod kątem budowy mamy dwie możliwości:kupno działki pod zabudowę siedliskowązakup małej działki i przekształcenie jej w wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i będziemy chcieli wybudować na niej dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina ma plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli ma, będzie w nim zaznaczone, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj jest to hektar. Wtedy po kupnie hektara ziemi istnieje od razu możliwość złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Jeżeli jednak w gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę dostaniemy bez problemu tylko wtedy, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Ta średnia waha się zazwyczaj od 7 do 20 ha. Średnia powierzchnia gospodarstwa ogłaszana jest w uchwale Rady Gminy. Aby skutecznie wybrnąć z tej sytuacji należy znaleźć rolnika, który będzie chciał sprzedać kawałek ziemi. Rolnik wystąpi o warunki zabudowy dla tej powierzchni i gdy otrzyma warunki zabudowy będzie możliwe podpisanie z nim umowy przedwstępnej kupna ziemi rolnej. Rolnik wystąpi wtedy o pozwolenie na budowę i wyleje fundamenty. Wówczas można już zawrzeć z rolnikiem umowę warunkową sprzedaży działki z pozwoleniem na budowę. Umowę warunkową, bowiem prawo pierwokupu ziemi rolnej, gdy kupuje ją "nierolnik" ma Agencji Nieruchomości Rolnych. Rolnik dostanie warunki zabudowy gdy:co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej będzie zabudowana. Jeśli sąsiednia działka jest niezabudowana, nie można się budować, trzeba poczekać, aż gmina sporządzi nowy plan;teren ma dostęp do drogi publicznej;istniejące lub projektowane uzbrojenie działki jest wystarczające do rozpoczęcia też znaleźć gospodarstwo ze starymi zniszczonymi zabudowaniami. Ze względu na zły stan nie podniosą one znacząco ceny działki. Zamiast o pozwolenie na budowębędzie można natomiast starać się o pozwolenie na rolna i przekształcenie jej na budowlanąJeżeli jednak zdecydujemy się na zakup działki rolnej i przekształcenie jej na budowlaną, musimy wziąć pod uwagę, że czeka nas szereg formalności do załatwienia, nim otrzymamy pozwolenie na budowę. Między innymi konieczne jest odrolnienie działki. Polega to na zmianie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania z rolnej na budowlaną i na wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Procedurę odrolnienia gruntu przeprowadza gmina w trakcie uchwalania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wtedy decyduje, które z rolniczych terenów mają stać się budowlanymi. Po odrolnieniu ziemi występujemy o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Konieczna jest uzyskanie zgody na wyłączenie, jeśli ziemia jest dobrej jakości - czyli należy do klas ziemi I, II, III, III a, III b oraz w przypadku użytków rolnych klas ziemi IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (np. torfy). Czasami zgoda jest również potrzebna przy gruntach klas IV, IV a i IV b pochodzenia mineralnego. Dzieje się tak, jeśli rada gminy podjęła uchwałę o ochronie tych gruntów na swoim obszarze. Wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej należy złożyć do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego właściwego ze względu na położenie o odrolnienie powinien zawierać następujące dokumenty:dokument potwierdzający własność działki (np. akt notarialny),wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,wypis z rejestru gruntów z odbitką z mapy ewidencyjnej,kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania i zaznaczonym terenem wyłączonym z produkcji prawna:Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592).Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.).Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane(Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm.).Jeśli chcemy wystąpić o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, odpowiedni wniosek należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miastaRys. Małgorzata ŚlińskaOdrolnienie działki - problemMam problem z odrolnieniem działki. Ktoś powiedział mi, że muszę wystąpić do gminy o zmianę planu miejscowego. Jak to zrobić? Zbigniew odrolnić działkę?Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i wszelkie działania budowlane niezgodne z jego zapisami - w tym budowa na gruncie rolnym bez prawa zabudowy - traktowane są jako samowola budowlana. Jedyną szansą na planowaną inwestycję jest zmiana planuProcedura zmiany planu jest taka sama, jak jego uchwalanie. Inicjuje ją złożenie wniosku do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Trzeba go uzasadnić i wykazać, że planowana inwestycja przyniesie korzyści mieszkańcom gminy. Decyzja w sprawie wniosku może być pozytywna lub negatywna i, niestety, nie można się od niej w żaden sposób odwołać - przepisy prawa nie przewidują bowiem żadnego środka zaskarżenia. Jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, wówczas wójt (burmistrz, prezydent) przedstawia go na posiedzeniu rady gminy (miasta). Ta zaś, jeśli zaakceptuje wniosek, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do zmiany rady gminy (miasta) o przystąpieniu do zmiany planu inicjuje kolejne działania administracyjne. Projekt nowego planu podlega bowiem ogłoszeniu i mieszkańcy gminy mogą zgłaszać swoje własne wnioski i zastrzeżenia do planu. Obwieszczenia ogłasza wójt (burmistrz, prezydent miasta) w miejscowym urzędzie gminy oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Takie obwieszczenie musi mieć ściśle określoną formę i zawierać informację o podjętej uchwale lub podawać jej treść oraz informować o sposobie, miejscu i terminie składania wniosków dotyczących miejscowego planu (musi to być minimum 21 dni).Wniosek (w formie pisemnej) dotyczący zmiany planu może złożyć każdy mieszkaniec gminy. Wójt (burmistrz, prezydent) udziela, również pisemnej, odpowiedzi na do projektu i skarga do sąduKiedy projekt planu jest gotowy, zawsze jest wykładany w siedzibie gminy do publicznego wglądu, o czym informuje się jej mieszkańców. Na tym etapie postępowania znowu można próbować przeforsować swoje stanowisko, zgłaszając uwagi do projektu - w terminie podanym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu do (burmistrz, prezydent) może uwagi uwzględnić, wprowadzając zmiany do planu, albo uznać, że są bezzasadne. Formą prawną rozpatrzenia uwag, tak jak wniosków składanych do planu, jest najczęściej zwykłe miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwala rada gminy. Niezadowolonym z nowego planu (czy nieuwzględnienia uwag) nie przysługuje odwołanie. To miejscowy wojewoda ustala, czy jest on zgodny z obowiązującym prawem. Obywatelowi pozostaje możliwość złożenia skargi do sądu administracyjnego, jeśli wykaże, że jego interes prawny został naruszony. Powinien to uczynić w terminie 30 dni, po uprzednim bezskutecznym wezwaniu gminy do usunięcia naruszenia planu na jednostkowy wniosek obywatela ma jednak miejsce niezmiernie rzadko. Z reguły rady gminne odmawiają i powodem tego nie jest chęć dokuczenia obywatelowi, lecz koszty. Wymaga to bowiem przejścia całej procedury uchwalania planu, a związane z tym wydatki pokrywa prawna:Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 z 2003 r. ze zmianami). W 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która znowelizowała ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadzono bardzo rygorystyczne ograniczenia w zakupie gruntów. Te zasady zostały zliberalizowane w wyniku nowelizacji, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku. Jak obecnie wygląda sytuacja kupna i sprzedaży działek rolnych i nie tylko? Jak sprawdzić czy działka jest rolna? Teoretycznie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy gruntów rolnych. O uznaniu nieruchomości za działkę rolną decyduje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przepisy nowej ustawy odnoszą się do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Niestety wiele gmin nie posiada sporządzonych planów zagospodarowania, a w niektórych plany te nie obejmują wszystkich terenów należących do gminy. W tym przypadku dla określenia przeznaczenia nabywanej nieruchomości decydujące są zapisy zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków. Często jednak są one nieaktualne w stosunku do obecnego wykorzystania działek. Status gruntów rolnych ma zatem duża część działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jeszcze w latach 80-tych i 90-tych. Rozwiązanie: zanim zdecydujemy się na kupno działki, sprawdźmy jej przeznaczenie w planie zagospodarowania gminy lub – jeśli takowy nie istnieje – w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli na działce ma powstać dom, a grunt choćby w niewielkiej części posiada status działki rolnej, zweryfikujmy, czy jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – najlepiej uzyskajmy taką decyzję jeszcze przed zakupem. Czy mogę zabudować działkę rolną? Możliwość zabudowania nieruchomości w pierwszej kolejności zależy od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego zapisów odnośnie przeznaczenia danych gruntów. Jeśli jednak plan zagospodarowania nie istnieje, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Rozwiązanie: Jeśli chcemy postawić na działce dom, a w planie zagospodarowania przestrzennego grunt nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, lepiej poszukać innej lokalizacji. Istnieje wprawdzie możliwość złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania, ale nawet jeżeli istnieje szansa na taką zmianę przeznaczenia terenu, na tę zmianę możesz długo czekać. Jeśli zaś chcemy się budować na działce nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego, wybierajmy taką, która spełnia warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Czy działka jest rolna, gdy tylko jej część jest położona na terenach rolnych? Według przepisów działka ma status rolnej również wtedy, gdy tylko jej niewielka część należy do terenów określonych jako grunty rolnicze w planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków. Nawet gdy jedynie 1 metr kwadratowy z działki o powierzchni 1000 m2 znajduje się na terenach rolniczych, cała działka zostanie uznana za rolną. Rozwiązanie: Jeśli chcemy uniknąć ewentualnych problemów związanych z przeznaczeniem działki na cele rolne, czyli na przykład koniecznością odralniania gruntu, nie kupujmy nawet tych działek, których niewielka część leży na terenach rolnych, zwłaszcza na obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Kupno ziemi rolnej Problem: czy mogę kupić działkę rolną, jeśli nie jestem rolnikiem? Kto może kupić ziemię rolną? Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem? Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, nawet po jej ostatniej nowelizacji, ogranicza możliwość nabycia gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami. Mogą one kupić tylko nieruchomości spełniające poniższe kryteria: nieruchomość rolna o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków; nieruchomość rolna o powierzchni od 30 arów do 99,99 arów, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu; nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha i większe, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udzieli zgody na jej zakup; nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha zabudowana wybudowanymi przed roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (w ramach obszaru do 0,5 ha możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych, które umożliwiają właściwe wykorzystanie budynku i uprawę przydomowego ogródka, jeżeli te grunty tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Rozwiązanie: Szukając działki rolnej, osoby niebędące rolnikami, powinny wziąć pod uwagę przede wszystkim jej obszar i istniejące (lub nie) zabudowania. Możliwe jest posiadanie terenów o większym niż dozwolony do kupna areale – wystarczy kupować pojedyncze działki o zgodnej z przepisami powierzchni, by skumulować nieruchomości o dowolnym obszarze. Problem: jak kupić nieruchomość rolną pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha? Nowelizacja ustawy wprowadzona w 2019 roku umożliwia każdemu, a nie tylko rolnikowi, możliwość zakupu działki rolnej mniejszej niż 1 hektar. Grunty rolne mniejsze niż 30 arów wyłączone są już spod ograniczeń ustawy, z kolei zmiany dotyczą gruntów o powierzchni 30 - 99,99 arów. W przypadku sprzedaży takich gruntów, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Po otrzymaniu warunkowej umowy sprzedaży od notariusza, KOWR ma miesiąc na ustosunkowanie się do dokumentu. W przypadku zainteresowania kupnem tej nieruchomości w imieniu Skarbu Państwa, przedstawiciel KOWR musi stawić się u notariusza i złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu na zasadach określonych w umowie. Jeżeli w terminie miesiąca KOWR nie wypowie się w sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z prawa pierwokupu, strony umowy mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności i dopiero na podstawie tej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości. Rozwiązanie: Osobom kupującym takie nieruchomości i nie będącym rolnikami pozostaje poddanie się rygorowi prawa pierwokupu KOWR lub kupowanie najpierw mniejszych pojedynczych działek poniżej 0,30 ha w celu stworzenia gospodarstwa rolnego i uzyskania statusu rolnika. Problem: jakie warunki muszę spełnić, żeby nabyć nieruchomości rolne 1 ha i większe? Nieruchomości rolne o powierzchni 1 ha i większe może nabyć tylko rolnik indywidualny, a zatem osoba fizyczna, która spełnia następujące warunki: osobiście gospodaruje na terenach rolnych zajmujących powierzchnię co najmniej 1 ha a nie większą niż 300 ha; ma kwalifikacje rolnicze (wykształcenie i staż w prowadzeniu gospodarstwa lub pracy w gospodarstwie zależny od wykształcenia); od przynajmniej 5 lat mieszka w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna z działek tego gospodarstwa. Jeśli cała nieruchomość rolna lub jej część będzie wchodzić w skład małżeńskiej wspólności majątkowej, wystarczy żeby rolnikiem był jeden z małżonków. Oprócz rolników indywidualnych grunty rolne mogą nabywać także osoby bliskie dotychczasowego właściciela (przekazanie nieruchomości w najbliższej rodzinie). Istnieje możliwość kupna nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż powyżej wymienione, jeśli taką zgodę w formie decyzji wyda Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Rozwiązanie: Osobom niespełniającym powyższych kryteriów pozostaje skupowanie mniejszych działek w celu stworzenia gospodarstwa rolnego lub w przypadku nieruchomości 1 ha i większej wystąpienie do KOWR o zgodę na nabycie. Problem: czy mogę kupić ziemię rolną w celach inwestycyjnych? Jak wyżej wspomniano, osoby niebędące rolnikami mogą kupić działki niezabudowane mniejsze niż 0,3 ha, zabudowane mniejsze niż 0,5 ha oraz nieruchomości od 0,3 ha do 0,9999 ha przy braku pierwokupu KOWR. W zasadzie nie powinno to więc w znaczący sposób ograniczać możliwości inwestycji w grunty rolne. Rozwiązanie: Nie będąc rolnikiem należy skupić się na nieruchomościach rolnych mniejszych niż 1 ha. Należy jednak pamiętać, że kupując nieruchomości rolne mniejsze niż 0,3 ha, można je w każdej chwili sprzedać realizując zyski. Natomiast w przypadku większych nieruchomości rolnych, które kupimy będzie nas obowiązywać zakaz ich zbywania przez okres 5 lat. Sprzedaż działki rolnej Problem: czy mogę sprzedać właśnie nabytą nieruchomość rolną? Według ustaleń zawartych w ustawie konieczne jest osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, którego częścią jest nabyta nieruchomość. Nieruchomości tej nie wolno ani zbyć, ani oddać w posiadanie (w tym w dzierżawę) przez 5 lat od momentu jej kupna. Przepis ten dotyczy tylko gruntów, których dotyczy ustawa. Zatem nie dotyczy nabytych gruntów niezabudowanych do 0,3 ha i zabudowanych do 0,5 ha. Rozwiązanie: W przypadkach losowych można uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na sprzedaż lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat. Problem: komu z rodziny można przepisać ziemię rolną? Na szczęście nie musimy się martwić o trudności w przepisaniu ziemi na swoją najbliższą rodzinę (osobę bliską). Przypomnijmy, że osobami bliskimi zbywcy są: zstępni (dzieci, wnuki i prawnuki); wstępni (rodzice, dziadkowie i pradziadkowie); rodzeństwo i jego dzieci; rodzeństwo rodziców; małżonek; osoby przysposabiające i przysposobione; pasierbowie. Rozwiązanie: Osobom tym możemy podarować nieruchomość rolną niezależnie od jej obszaru, nawet jeżeli obdarowany nie jest rolnikiem i nie posiada gospodarstwa rolnego. Zdjęcie tytułowe: Osoby zdjęcie utworzone przez freepik - Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Polacy coraz częściej inwestują w grunty. Dobrze będzie dowiedzieć się czy w polskim prawie znajdują się jakieś ograniczenia, co do powierzchni gruntów oraz jakie są typy działek. Czym jest nieruchomość? Jakie typu nieruchomości w naszym kraju możemy spotkać? Artykuł 46 Kodeksu Cywilnego mówi, że nieruchomość to inaczej część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności (budynki, które są trwałe związane z gruntem albo części budynków), jeśli na mocy przepisów szczególnych są one postrzegane jako przedmiot własności wyodrębniony od gruntu. W Polsce oznacza wyróżnić sześć typów działek gruntowych: działki leśne, działki inwestycyjne, działki siedliskowe, działki rekreacyjne, działki budowlane, działki rolne. Każdy z typów podlega pod odmienne przepisy prawne, dlatego ich charakterystyka jest dość ważna. Gdzie można sprawdzić przeznaczenie działek? Najistotniejszym dokumentem, z jakiego zainteresowany inwestor ma możliwość dowiedzenia się o warunkach zagospodarowania i przeznaczenia owego gruntu jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jaki to w formie uchwały zawsze przyjmuje rada gminy. Dokument ten mówi też o sposobach użytkowania gruntów rolnych/leśnych i ich przekształcenia na nierolne/nieleśne. Czyli chcąc wybudować dom jednorodzinny, kup po prostu działkę budowlaną. Może się wydawać, że nikt nam nie ma prawa zabronić zakupu działki rolnej, jednak czy na pewno? Jakie ryzyko ponieść można kupując działkę w ciemno? Czy można kupić każdą działkę bez ograniczeń? Pokazana wyżej specyfikacja działek, daje możliwość określenia typu inwestycji, które można zrealizować na niej. Dodatkowo ułatwia nam poruszanie się po przepisach, jakie można znaleźć w osobnych ustawach oraz aktach niższego rzędu odnośnie do każdego z gruntów. O gruntach leśnych traktuje Ustawa z dnia 29 września 1991 roku o lasach, która mówi o tym, iż obszary leśne mogą być zabudowane jedynie pod kątem wykorzystania budowli w gospodarce leśnej, bezpieczeństwu państwa lub obronności. Niestety grunt leśny nie będzie odpowiednią inwestycją pod przykładowo domek letniskowy. Podobnie jest w przypadku działek siedliskowych, gdzie spełniony musi być bardzo wiele wymogów, by cokolwiek móc na nich postawić. Działka jako inwestycja? Działki inwestycyjne są przeznaczone z reguły pod kontem inwestycjno-przemysłowym, dlatego też głównie interesują się nimi inwestorzy chcący postawić na przykład fabrykę lub inną działalność przemysłową. Działki rekreacyjne służą do wypoczynku i można na nich postawić jedynie niewielkie budynki mieszkalne wykorzystywane do czasowego odpoczynku. Najbardziej jednak pożądane są działki budowlane. To właśnie one najczęściej są przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. Posiadają one odpowiednie wymiary, kształt i dostęp do dróg i całej infrastruktury technicznej. Grunty rolne są ściśle uregulowane przez polskie ustawodawstwo. Pomimo że są one dość popularne, to nie każdy ma możliwość pozwolenia sobie na zakupienie takiej działki — pomimo że posiada na to środki. Przepisu zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mówią o tym, że do 0,3 ha można zakupić nieruchomość rolną bez żadnych warunków, natomiast jeżeli chce się coś większego, to koniecznym staje się spełnienie szeregu innych wymogów. Co to jest zatem grunt rolny? Przytoczony Artykuł 46 KC oznacza to, że sposób użytkowania gruntu wynika z przepisów prawnych. Uwzględniając to wszystko, należy zwrócić uwagę na fakt, czy w przyszłości będzie możliwe prowadzenie na danym gruncie działalności rolniczej. Ustawodawca w artykule 2 punkcie 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi o tym, że nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego jest gruntem rolnym, z wykluczeniem nieruchomości leżących na terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele, niż pod rolę. Nawet jeżeli grunt dziś nie jest do tego wykorzystywany, to w przyszłości już tak traktowany być może. Jakie są wyjątki od reguły? Wyjątkiem są takie, które w planie przestrzennego zagospodarowania są przeznaczone na inne cele niż rolne — zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego na podstawie artykułu 2 punktu 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W rozumieniu tego takie grunty nie są postrzegane jako nieruchomość rolna, a co za tym idzie, nie podlega ograniczeniom, o których mówi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlaczego grunty rolne są tak chronione? Jakie są możliwości ich zakupy? Polityka szerzona we wszystkich krajach Wspólnoty Europejskiej mówi, że grunty rolne powinny w jak największym stopniu pozostawać u rolników. Obowiązujące przepisy niestety zwęziły trochę możliwość swobodnego dysponowania gruntem rolnym. Obecnie praktycznie grunty rolne kupić może jedynie rolnik. Są jednak wyjątki, które dają możliwość nabycia tego typu nieruchomości osobom nieprowadzącym działalności rolniczej. Jest to wyszczególnione w ustawie: działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, działki rolne do 1 ha z prawem pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działki rolne od osoby bliskiej, działki rolne powyżej 1 ha, ale wymagające zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Nabycie gruntu do 1 ha od obcego? Jeśli chodzi o grunty rolne poniżej 0,3 ha, to można je kupować bez ograniczeń. Jeśli chce się zakupić na przykład 1 ha, należy wystąpić do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ponieważ to on zawsze ma prawo pierwokupu. Jeżeli KOWR nie wykona, żadnego ruchu lub da odpowiedź, że jest nie zainteresowany, to nieruchomość może kupić osoba nie prowadząca rolniczej działalności gospodarczej. Jeśli liczba posiadanych gruntów przekracza 1 ha, musisz założyć działalność rolniczą. Zakup 1 ha od bliskiego. Jeżeli grunt rolny przykładowo chcemy zakupić od bliskiej nam osoby, to KOWR nie ma prawa pierwokupu. Powierzchnia w tej sytuacji może być większa niż 1 ha, ale nie może przekroczyć 300 ha, mówi o tym artykuł 5 ustęp 2 i 3. Zakup działki powyżej 1 ha. Jeśli od osoby obcej chce się zakupić powyżej 1 ha, to konieczna jest zgoda Dyrektora Głównego KOWR (wyrażona drodze administracyjnej decyzji). Jeśli uzyska się takową zgodę, to konieczne jest wyrażenie zgody, iż będzie się prowadziło działalność rolniczą przez okres pięciu lat minimum. Dopiero po tym czasie będzie możliwe zbycie grunty i zakończenie prowadzenia działalności rolnej. Od 2010 roku pomagam właścicielom w wynajmie i sprzedaży nieruchomości, a kupującym w zakupie poprzez tradycyjne i internetowe formy dotarcia do potencjalnych klientów. Pomagam w uzyskiwaniu ponadprzeciętnej skuteczności i widoczności oferty w Internecie. Przemysław Zieliński Marketing Specialist & Property Advisor